Standardinnehåll i ett fastighetsskötselavtal
Ett välstrukturerat fastighetsskötselavtal delas in i tydliga sektioner. Här är en genomgång av vad varje sektion bör innehålla — och vad ni ska kräva att leverantören specificerar.
Teknisk service — vad ska specificeras
Teknisk service är kärnan i avtalet. Kräv att leverantören specificerar exakt vilka tekniska system som täcks — inte bara "VVS och el" utan hissar, ventilation, fjärrvärme, passagesystem, porttelefoni och brandlarm separat.
- VVS-system: VA, varmvattenberedare, cirkulationspumpar
- Elsystem: gemensam belysning, säkringar, elskåp
- Ventilation: FTX, frånluft, tilluftsaggregat
- Hiss: (ofta separat serviceavtal — specificera)
- Passagesystem och porttelefoni
- Brandlarm och utrymningsskyltar
Tillsyn och rondering
Avtalets grund: hur ofta kontrolleras fastigheten? Kräv specificerat antal besök per vecka, vilka utrymmen som ingår i varje tillsynsrond och om digital dokumentation (protokoll med GPS och tidsstämpel) levereras.
- Frekvens: antal besök per vecka specificerat
- Utrymmen: trapphus, källare, soprum, utomhus — lista alla
- Digital rondrapport: kräv protokoll per tillsynstillfälle
- Nyckelhantering: tydlig rutin för nycklar och passerkoder
Felanmälan och svarstider (SLA)
SLA-klausulen avgör vad ni faktiskt får. Utan specificerade svarstider finns inga garantier. Kräv tre SLA-nivåer:
- Akut (vattenläcka, strömavbrott, inbrottsskada): max 2–4 timmar
- Normalt (ej akut men tidskänsligt): max 24 timmar
- Planerat (underhåll, icke-brådskande): max 5 arbetsdagar
- Kanalval: tydlig felanmälningskanal (app, mejl, telefon)
Jour och beredskap
Jour ska ingå i ett komplett fastighetsskötselavtal — men villkoren varierar kraftigt. Kontrollera: är jouren intern (leverantörens personal) eller kopplad till ett externt jouravtal? Vem tar emot samtalet — en switchboard eller en tekniker? Täcker jouren alla avtalets tjänstetyper?
- Jourans täckning: dygnet runt, alla veckodagar
- Jourteknikerns befogenhet: vad kan de åtgärda på plats?
- Materialkostnader vid jourutryckning: ingår eller faktureras separat?
Rapportering till styrelsen
Styrelsen behöver en löpande bild av fastighetens status utan att behöva fråga. Kräv specificerat format och frekvens.
- Månadsrapport: utförda åtgärder, öppna ärenden, kommande underhåll
- Löpande protokoll: felanmälningslogg tillgänglig för styrelsen
- Kvartalsmöte (frivilligt men rekommenderat): genomgång av status
- Namngiven kontaktperson: en specifik person, inte ett callcenter
Vad ingår INTE — och vad kostar det extra?
Dessa tjänster faktureras typiskt utanför grundavtalet:
| Tjänst | Typisk tilläggskostnad |
|---|---|
| Trappstädning | 800–3 000 kr/trapphus/mån |
| Snöröjning | 10 000–60 000 kr/säsong |
| Trädgårdsskötsel | 8 000–50 000 kr/säsong |
| OVK (ventilationskontroll) | 5 000–20 000 kr/tillfälle |
| Materialkostnader | Faktureras vid insats |
| Hissservice | 3 000–12 000 kr/år |
Hur kontrollerar ni att avtalet följs?
Ett avtal är bara värt något om det följs upp. Fyra praktiska sätt att säkerställa att ni får vad ni betalar för:
Granska månadsrapporten
Gå igenom varje månadsrapport och ifrågasätt öppna ärenden som inte avslutats. Skapa ett register.
Kvartalsvisa genomgångar
Möt leverantören kvartalsvis — fysiskt på fastigheten. Det håller relationen levande och problem identifieras tidigt.
Mät SLA-uppfyllnad
Håll koll på om avtalade svarstider faktiskt hålls. Tre SLA-brott på en månad är ett beslutsunderlag för byte.
Boende-feedback
Boende märker om kvaliteten sjunker. Ta emot deras synpunkter och ta dem på allvar som en indikator.
Redo att jämföra avtal? Via Fastighetsskötsel.se kan ni specificera önskade avtalspunkter direkt i offertförfrågan. Se också vår checklista för upphandling.
Vanliga frågor
Jämför avtal från verifierade leverantörer
Specificera önskade avtalspunkter direkt i offertförfrågan. Kostnadsfritt och utan förpliktelser.